現役銀行員、融資担当が話す、、、ここだけの話。

「年収４００万円で１,２００万円の区分を購入したいんですけど・・・」

• 配偶者収入なし（連帯保証人）
• 自己資金２割程度
• 自宅借入２,５００万円
• お子様が産まれたばかりであること

これは少し難しいですね。。。

残念ながらこの案件では材料が乏しく、素材を探すところから始めなくちゃならなそうです。

• ご両親の収入、資産背景
• 自己資金の有無
• 共同担保の有無

ご家族全員での案件となってしまいます。
基本的に年収４００万円で、ボーナス年２回（２ヶ月/回）として月収入は２５万円。
そこから税金、生活費、自宅返済等を差し引いた時にいくら残りますか？？？

考えてみて下さい。
もし賃借人が急遽引越しをされ、一年間賃収が収入として見れなくなった場合どうでしょうか？

この申込人の方が購入したい気持ちは判りますが、元々の不動産投資からはかけ離れて投機（投棄）となっているのがお分かりになると思います。
給与収入の余力で不動産投資を始める方、本業が立ち行かなくて不動産投資を始める方、色々な入口があると思いますが、一度立ち止まって考えてみるのも一つの手かも知れません。。。

「２０代で年収５００万円程度で１億円の物件購入を希望しているんですけど・・・」

この手の話は、案件として緩いまま金融機関に持ち込んでくる例が多いです。

• 連帯保証人は考えていない
• 自己資金は諸費用程度
• もちろん共担物件はない
• 上記の内容だけど、借入は全然ないです。

借入がないのが良いのではなくて、無駄な借入をしていませんかということです。
金融機関は資産と借入のバランスが良ければ借入は多少あっても問題とはみません。。。

メガバンクでも年収の１０倍という暗黙の了解的な与信スタンスが組まれている昨今で、上記のような持込は時間の無駄とも言えます。
自分でよく考えた上で金融機関へ持ち込みましょう。

十人十色、組み立ては申込人によって変わるものです。
自己資金であったり、共同担保であったり、人的担保であったり。。。
そこをどう料理するかは料理人次第となってしまいますが、材料がないことには料理人も料理できません。

担当者が組み立てられるようなお土産を用意することが大切です。
それではこの辺で・・・。

最近は土地価格が確実に下がってきていて、建築価格も半年前と比較してかなり下がっている傾向です。
現在中古物件を購入するよりも、新築で購入した方が後々楽なのではないかと最近考えます。

中古の物件になると、屋上の防水工事、水回り点検・その他リフォーム資金諸々と購入価格以外の費用がかかってしまいます。。。
金融機関への持込をするときには、そこの計算もしておきましょう。。。
もし購入予定物件が個人管理の物件で、修繕積立をしていない物件だったらどうでしょう。
中古物件を購入の場合は、

• 管理会社
• 修繕積立金
• 修繕履歴
• 長期修繕計画

は、調査しておいた方が良いと思います。
借入をするときには、金融機関で物件調査はすると思いますが・・・。
中古物件を購入するときには、借入期間の支出部分を負荷をかけて計算しておきましょう。

つい先日前に、実需の既顧客からこんな相談がありました。

詳細をお話することは出来ませんが、簡潔にお話すると、

1. 返済期間を延ばすか（返済回数を多くする）
2. ちゃんと支払えるようになるまで、利払いだけでどうかというものでした。。。

普通に考えると出来ないことはわかっているはずですが・・・。
返済が滞ってしまいますと、最終的には任売・競売にて借入額を返済していただく他無くなってしまいます。
利息・元本を少しずつ返済しますから、契約期間中はよろしくお願いしますという契約で金消契約が成立しているのに、根本から覆ってしまう申し出ですよね。。。
このお客様は実需であった為、本職の収入が減ってしまい返済が難しくなってきたというものでした。
金融機関の支払いまで考えられないお客様も中にはいらっしゃいます。

私が考えるに一つの選択として現在の住まいである担保物件を売却し、賃貸物件に居住するというのもありではないかなと思います。
そこまで無理して自宅を持つというのはステータスなのでしょうか？？
収益物件を購入して、賃収によって収益物件のローン返済＋自宅の賃借料の一部を出してもらうっていうのも考え方によってはできると思います。
金融機関で借入する時には、ご計画的に・・・。

久しぶりに地方案件の申込みがあったので、確認の為に紹介します。

札幌であると大体は地下鉄の駅が最寄駅であることが多いのですが、この物件はJRで札幌から１５分。
駅徒歩５分。駅からは近い。

売価２５０，０００，０００円であったものが、現在１３０，０００，０００円。
利回りは１２％。
RC造、H３年築。
２DK主体で現況満室。

ここまで聞いた上では問題は札幌ということだけ。
この物件を購入するときのポイントは。。。

• 自己資金をどのくらい投入することができるか。
• 空室リスクについてどのくらい理解しているか。
• 万が一空室になったときの補填余力があるかどうか。
• 管理費を札幌価格で計上することができているか。
• 担保評価が不足する部分の補填（自己資金・共担等）できるか。

基本的には金融機関で借入を考えている場合、札幌の物件では都内の物件と比較した場合に、リスクに掛ける負荷が多くなってきます。
そこを読み違えると融資できるものも融資できなくなってしまいます。

最近は地方物件の持込自体が少なくなってきましたが、まだ融資できる可能性はあります。
金融機関への持込の仕方が大部分を占めるものになっていると思います。
お土産を用意し、持ち込み方を考えて持ち込みましょう。。。