現役銀行員、融資担当が話す、、、ここだけの話。

先日とある業者からこういった打診がきました。
中古1Ｒマンションのバルクです。
結構物件はＳＲＣ造になるし、区分所有が好きな方、1棟ものは大きいから購入できない方など向けにバルク物件は結構買主が殺到するケースが多いです。

そんな中、ある物件でこんなやりとりをしたました。

Ａ業者：○○マンションでバルクで9室（8000万）物件があるのでＸさんに与信がつかないか？
私：重い。この属性には半分の4-5室が限度。物件割ればいいではないのか？
Ａ業者：分割が無理との条件のため難しい。

そして1週間くらいして、
Ａ業者：この間の物件でＹさんに与信はつかないか？
私：思い。Ｙさんも同じく4-5室。だったらＸさんとＹさんで同時決済すればいいのでは？
Ａ業者：それが無理なんです。売主業者から受けないといわれてまして。

仲介業者なんだから、その程度の話まとめる力ないのか〜！
なんて思いましたが、、。

とはいえ実情がわからないし、別に懇意にしてあげる先でもないかと思って見送りました。。。（＾＾）
○○物件に振り替えたり、ほかにもテクはあるんじゃないかな・・なんて思ったりもしましたが教えてあげませんでした、、、（＾＾ゞ

本当にどの世界もそうですが、信頼関係って大事ですよね。

先日こんなお客様がいました。

• 年収：１,３００万
• 所有不動産：仙台（１Ｆ店舗、２Ｆ住居）　借入：１億、　表面利回り：１３％
• 自宅：神奈川４,５００万の借入あり

この方は法人を設立したので、法人名義で新たに購入したいと言ってきました。

• 購入予定物件：東船橋　、借入７,０００万　表面利回り：１１％

詳細は触れられませんが、購入予定物件は今の時期にしては結構いい物件だと思いましたが、問題は個人の資質。

まず、
「自宅の借入が４,０００〜５,０００万もある＝高額給与でも住宅ローンで補填力を持っていかれる」と銀行側が考えます。
自宅のみで生活していくならいいのですが、投資家で住宅ローンの負債が多いのは逆にネックになります。
大半はフルローンで組んでいますので評価割れも起こす上、総負債額が膨らみ見栄えが一気に悪くなります。
なので住宅ローンは極力減らしておくことが投資家として必要ではないでしょうか、、、（＾＾ゞ

更に

• 所有物件が、仙台＝査定厳しく管理できないこと
• 店舗部分の賃料が大きく空室時の補填が大きいこと
• 借入がすでに１５,０００万あること

がネックになります。
なので断りました、、、（＾＾ゞ

せっかく法人を立ち上げましたが、通常のサラリーマンクラスでは法人設立する必要性はあまりないです。
年収が数千万ある外資系の方や相続物件があることや、夫婦共働きででも２,０００〜３,０００万ある等でないと、そもそも銀行から調達できないからです。

不動産投資を何棟も持ちたい方にとっては、買い方や買い物の順番、購入物件などを失敗すると取り返しがつかなくなります。
きちんとした方に相談してから不動産は購入したほうがいいですね。。。（＾＾）

• Ｗ造築古（昭和モノ〜Ｈ前半くらい）物件はどこの銀行も取り扱わなくなってきました。
  以前は収益物件に積極的である一部○○信託銀行や○○○銀行などが結構取り扱いをしていたようですが、最近は耐用年数をかなり気にしているようで、今では市場性がかなり劣る物件となってきている感が強いです。
• 逆にＲＣ物件はグロスが1億〜2億台は特に価格上昇傾向にあります。
  中での築１５〜２５年程度のものはかなり買主殺到するケースが多いです。
  これは各種セミナーなどでも斡旋しており、銀行のトレンド、業者側の立場を鑑みれば当然な流れかも知れません。

• 銀行の評価は昨年下半期ごろなどの価格下落傾向を元に査定しているが、物件価格は上昇するという傾向にあること。
  つまり物件価格と物件の担保評価の乖離が大きくなってきている点にあります。
  

最近は売価が一億円超の物件が引き合いに多く、出口が固まっていない（売買契約を結べない）ものがほとんどです。
出口が固まっていないということは、申し込みがあり、いろいろ策を練って融資できると答えを持っていく時には流れていることが多くなってきます。
今金融機関では、売買契約書もしくは売渡証明書がでないとなかなか踏み込んで行きません。
売買を考えている方は、上記２点どちらかでも締結・入手可能かどうかも確認をとる必要がありますね。。。

金融機関の内情はさておき、出口は固まっていることを踏まえて、先日とある不動産業者からこんな物件はどうでしょうと質問がありました。

• 最寄駅５分圏内
• 築２５年
• 一棟マンション
• 売価２億
• 満室時利回り１１.５％
• 検査済み証有り

問題は、現況で２室しか賃貸がついていないということ。

不動産業者がいうには売主が何を勘違いしたのか空室の方が売却しやすいと考え、賃貸付けをストップしている。らしいです。
聞いた話なのでどこまで本当か定かではないですが、誰がどう考えても、賃貸がついてない物件を欲する人がいるのでしょうか。。。

物件には瑕疵はなく、表面では賃貸付が可能かどうかという問題。
加えてサブリースはつかないのか。
と不動産業者に投げかけたところ、周辺の賃貸事例を聞いても「多分大丈夫です・・・。」という回答。。。
金融機関としては裏付けが欲しいのですが・・・・。。。
この業者には、問題がある物件を問題があるまま持ってくるのではなく、問題をある程度でも解決してから持ってきてくれと進言しておきました。。。

マイソクでは判断できない要因として、売主が賃貸をつけていない物件だと、清掃や補修等を行なっていない場合があるので、注意が必要です。
現地調査をしないで購入に踏み切る方もいますが、現況で空室のある物件の場合、入らないのには何か理由があるので、その理由を突き詰めないと、購入は見送った方がベターです。。。
賃貸がつくとし利回りがいいからと、飛びついてくる方は多いと思いますが、購入後どれだけの出費が想定されるかも見積もりだけでも取得されると参考になると思います。。。

先日下記のような質問をもらいました。

• 遺産を７年前に相続しまして都心にテナントビルを取得している個人事業主です。
  現在築２０年。ほぼフル稼働であと６年で債務完済します。
  ただ返済金額が月々１００万を超え、会計事務所からは、リスケしてもらったらどうか？
  とアドバイスされています。
  保証金もバブル崩壊時に返済に使ってしまい現金がないので、返済の減らして現金確保した方がいいのでは？と言われています。
  融資してくれているメイン銀行（メガ）の立場からみると、どうなのでしょうか？
  ＣＦは一応回っていますが、運転資金は貸せませんとも言われています。

まず結論からいって、すべきではありません。
これは銀行が可能といっても極力避けるべきことです。
バルブ時代に高額の建築資金を投じて賃貸ビルを建設した方は多数います。
特に当時は返済方向も今では考えにくい貸し方をしているケースもあり、残念ながら今となれば失敗ということになってしまうでしょう。

ご質問の件では現状はＣＦが回っているとのことですが、実際には回っていないのではないでしょうか？
ＣＦが回るということは、ＮＥＴ賃料ー現況返済額ではありません。
でなければリスケの助言なんて普通はありません。

銀行側から見るＣＦが回るということは、

1. 賃料は少なくとも現況の７０〜８０％等で試算（これは銀行によって異なります）。
2. 賃料下落率５〜１０％（同様に銀行によって異なります）。
3. 公租公課は実額×１１０％
4. 管理修繕費は年間賃料の１０％〜２０％

にするなどして、ストレスをかけてみてください。
こういった条件でＣＦが回るのであればＯＫです。

ですが持ち出しになるようであればこれは正常先とはいえません。
特に本件においてはテナントビルですから空室率はかなり高くストレスをかけ、テナントの内容、賃貸条件はかなり精査が必要でしょう。

また、個人事業主だから運転資金を貸さないというのも疑問です。
事由はそれだけではなさそうです。

ちなみにリスケした時点で債務者区分は「不良債権」となり、どこの銀行からも借入はできなくなるでしょう。
なのでリスケには慎重に対応が必要です。